以前、土地価格比準表の分析について、否定的なことばかり書きました。 従来のやり方では、原理的にうまくいかないというお話でした。 長年この問題について考えてきたのですが、最近パソコンやプログラム環境が向上したこともあって、 … 続きを読む →

今日は標準宅地の鑑定に当たって、鑑定士の役割はなにか、ということについてお話したいと思います。 といいますのは、実際に標準宅地の鑑定をやっていて鑑定士サイドに誤解や認識不足が多いなと感じるからです。 自治体と鑑定士の役割 … 続きを読む →

私の経験でこれは～と思うのは、区画整理途上の従前地評価で、すでに工事が終わっている場所に標準宅地を置いているケースです。 これは、非常にまずいと思うのですが、結構よくあります。 工事が終わっているということは、すでに従後 … 続きを読む →

通常、状況類似の中に公示地あるいは基準地があればそれを標準宅地として選定することが多いと思います。 標準化補正だけ、あるいは時点修正と標準化補正だけで価格査定できるので、経済的にもお得です。 しかし、自治体によっては、あ … 続きを読む →

３年間の評価替えの中で、標準宅地の鑑定は２年度目にやるんですが、それをやる前に当然、選定が必要になります。 ３年前と一緒でいいや、という自治体もあるでしょう。まあ、開発などがない部分についてはそれも良いでしょう。 ただし … 続きを読む →

固定資産評価での時点修正について、あまり知られていない（主に不動産鑑定士）ことについてお話したいと思います。 自治体からの依頼で時点修正を請け負っている鑑定士は少なくないと思うのですが、鑑定士は半年なり一年なりの修正率を … 続きを読む →

固定資産評価では標準宅地の鑑定評価を行います。そして、状況類似内の路線価を比準計算により求めていきます。 そこで、仮に想定してみます。 もし、仮にすべての路線について鑑定を取ったら、固定資産評価の精度は向上するのだろうか … 続きを読む →

話は飛ぶのですが、また用途地区関係に話を戻したいと思います。 固定資産評価における用途地区判定の意義、といいますか、用途地区によって具体的に土地評価のプロセスで何が違ってくるのか、ということについては、普通の不動産鑑定士 … 続きを読む →

通常、われわれのようないわゆるシステム業者がある自治体の路線価計算の比準表を作成する場合には、多変量解析を用いるのが一般的です。というか、ほかに方法がない（と考えられている）のです。 普通は重回帰分析、ちょっと気が利いた … 続きを読む →

土地の価格形成要因には、いろいろなものがあります。 鑑定の世界では、一応、地域的なものと個別的なもの（対象地固有の要因）に分けて考えるのが通例です。 とりあえずここでは、地域的なものに限定して考えてみます。 まあ考えられ … 続きを読む →