減損会計

　減損会計とは、固定資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映するよう簿価を減額する会計処理をいいます。

　減損損失の認識手順は以下の通りとなります。

1. ①減損の兆候の把握
2. ②減損損失の認識
3. ③減損損失の測定

②の減損損失の認識や③の減損損失の測定において、専門家である不動産鑑定士による不動産鑑定の活用が有効となります。

販売用不動産の時価評価

　企業が保有する不動産には、固定資産に該当するものと、棚卸資産に該当するものがあります。
　以前は、棚卸資産については、原価法と低価法の選択適用が認められていました。
　しかし、棚卸資産については、平成18年7月に｢棚卸資産の評価に関する会計基準｣(企業会計基準第9号)が公表され、平成20年4月より始まる事業年度より適用が開始されたため、販売目的で保有する棚卸資産については、取得原価をもって貸借対照表価額とし、期末における正味売却価額(時価)が取得原価よりも下落している場合には、正味売却価格(時価)をもって貸借対照表価額とすることとされました。
　これに伴い、販売用不動産に対する強制評価減の適用はなくなり、販売用不動産についても｢棚卸資産の評価に関する会計基準｣が適用されることになりました。
　そのため、販売用不動産の時価を把握する必要があり、時価の把握にあたっては専門家である不動産鑑定士による不動産鑑定の活用が有効となります。

賃貸等不動産の時価評価

　現在、各国の企業の実態を共通のモノサシで比較することを可能とするため、世界的な単一の会計基準としてIFRS(国際財務報告基準)への収束(コンバージェンス)が進められています。IFRSの適用はあくまでも上場企業が対象とされていますが、IFRSの採用により企業の会計処理は相当の影響を受けることになります。このうち、不動産に関するものとしては、賃貸等不動産の時価等の開示が挙げられます。
　賃貸等不動産とは｢棚卸資産に分類されている不動産以外のものであって、賃貸収益又はキャピタル・ゲインの獲得を目的として保有されている不動産(ファイナンス・リース取引の貸手における不動産を除く。)｣をいい、物品の製造や販売、サービスの提供、経営管理に使用されている場合は賃貸等不動産には含まれません。この、賃貸等不動産について、平成22年3月31日以降終了する会計期間から時価等の開示が強制適用となりました。賃貸用不動産の時価の把握に当たっては、収益不動産の特性により路線価や地価公示価格、固定資産評価額等で時価を把握することが困難であり、専門家である不動産鑑定士の活用が極めて有効となります。
　なお、賃貸等不動産の時価等の開示に関する業務フローは以下のようになります。

　賃貸等不動産の時価等の開示につき、ご依頼を頂いた場合における弊社の作業フローは以下のとおりとなります。

資産除去債務

　資産除去債務とは、有形固定資産の取得、建設、開発又は通常の使用によって生じ、当該有形固定資産の除去に関して法令又は契約で要求される法律上の義務及びそれに準ずるものをいいます。
　平成20年3月に｢資産除去債務に関する会計基準｣(企業会計基準第18号)が公表され、平成22年4月より始まる事業年度より適用が開始されました。

　資産除去債務の具体例を例示すると、以下のようなものが挙げられます。

1. ①定期借地(事業用借地等)における建物取り壊し費用
2. ②賃借建物に係る原状回復費用
3. ③PCB除去費用
4. ④アスベスト除去費用
5. ⑤土壌汚染除去費用

　上記による費用の査定は、不動産の鑑定評価には該当しませんが、弊社協力会社との連携により弊社にてレポートを作成し、提出させていただきます。