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不動産鑑定・補償コンサル

相続関係

相続に伴う相続不動産の鑑定評価、広大地判定

 相続された土地・建物についてのご相談を承ります。弊社では、税務申告における時価評価のため不動産鑑定評価、遺産分割のための時価の算定、広大地判定等を行っています。

相続不動産の資産評価における不動産鑑定評価の活用

 相続により財産を取得した場合に、相続税課税額の算定対象となる相続財産のうち、不動産は、資産価額の大きな割合を占めているといえます。
 相続した土地・建物の価格は、国税庁の「財産評価基本通達」により路線価方式と倍率方式を採用して評価されます。「財産評価基本通達」による評価は、簡便性、課税の公平性が図られているため、画一的な評価方式となっています。原則はこの「通達による評価」によりますが、例えば、極端に不整形な土地、土壌汚染が存在する土地等の特殊な個別性を有するために、「通達による評価」によっては、不動産の市場性の減価が十分に反映できず、この「通達による評価額」よりも、現実の市場においては著しく低い時価となる場合には、不動産鑑定評価による評価額をもって税務申告することが可能となっています。

遺産分割における相続不動産の資産評価

 前述したとおり、相続財産のうち、不動産は、資産価額の大きな割合を占めているといえますが、不動産には不整形な土地、土壌汚染が存在する土地等の特殊な個別性を有するもの、権利関係の複雑なもの、用途が特殊なもの等様々なものがあります。相続人が複数である場合において、遺産分割の際、遺産の価値把握にあたって相続人間で争いが生じることがあります。このような際には、相続不動産について不動産鑑定評価による時価に基づくことによって、公平に財産分与を行うことができます。第三者であり高い専門性を有する鑑定士による、説得力の高い鑑定評価を活用ください。

広大地判定

 相続税の課税額算定おける土地評価の方法に、「広大地の評価」があります。国税庁は、平成16年6月4日付で、「広大地」の評価方法を大幅に改正し、これにより、簡単な算式により求められる補正率をもって土地の評価減をする事が出来るようになりました。

相続する土地の課税額算定に「広大地の評価」の適用が可能であれば、課税額は大幅に減額されることとなります。
 例えば、戸建住宅が多い中に工場が混在する地域にある工場地について、相続が発生した場合、この対象土地が広大地に該当すると認められ、広大地の評価が適用されれば、対象地の相続税算定における対象地の評価額は大幅に引き下げられ、相続税額も減額されることとなります。

広大地の計算例

 市街地における(路線価地域)広大地の価額は、次により計算した金額によって評価します

広大地の評価価額=広大地の面する路線価×広大地補正率(※)×地積

広大地補正率 0.6-0.05 × 地 積
1,000m2

なお、この算式によって評価する広大地は5,000m2以下のものとなっています

広大地評価とは
  1. 広大地とは
     広大地とは「その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。
     こうした広大地は開発行為を行うにあたって、必要となる道路等の公共公益的施設用地、すなわち潰れ地が生じて宅地利用される面積が減るため、土地の評価額が下がるのです。
  2. 広大地の要件

    1. 大規模工場用地に該当しないこと
    2. マンション適地に該当しないこと
    3. その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大であること。
        ※面積基準
        例)市街化区域 三大都市圏 ⇒ 500m2 それ以外の地域 ・・・ 1,000m2
    4. 開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要であること。
  3. 広大地に該当しないものの例示

    • 既に開発行為を了しているマンション等の敷地用地
    • 現に宅地として有効利用されている建物等の敷地(大規模店舗、ファミリーレストラン等)
    • 原則として容積率300%以上の地域に所在する土地
    • 開発に際して公共公益的施設の負担が殆ど生じないと認められる土地

     広大地の適用がされれば、相続税額は大幅に減額となりますが、広大地の適用が可能かどうかの判定は大変重要です。前記の広大地の判定要件は目安となりますが、広大地に該当するか否かの判断は慎重な検証を要する場合がありますので、実績ある弊社へご相談ください。

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