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私的固定資産評価概論

固定資産土地評価の特徴

土地評価というのは、法律とか相場とか個別性とか普通の人が知らない事情がたくさんあってそもそも難しいのですが、固定資産評価は、また固有の難しい理由があります。役所の職員の方が異動で税務課とかにやってきて、だいたいはじめの1、2年は業務の習得に相当苦労されると聞きます。なぜ、難しいかというと、

(評価地点が多い)

人口数万人の自治体でも数千本、中核市で1~3万本とか、とにかく路線の数だけでも膨大な地点の評価をしなければなりません。しかも期限は絶対厳守です。とにかく課税しないわけにはいかないので。

(不動産の鑑定評価が制度上必ず介在する)

これも市の担当者が頭を抱える理由のひとつです。昔(20年以上前)は鑑定なんて必要なかったのですが・・・。鑑定評価書なんて普通の人は見たことないでしょうから、最初は何書いてあるのかよく分からないかもしれません。あと、一応専門家に依頼するということなので、その内容に口出しがしにくいという面もあるでしょう。

(路線の要因データのデータメイク)

これは路線の数が多いのと関係あるのですが、普通は土地価格比準表を作って路線価を計算しますので、そのための基礎データを整備する必要があります。なかには街路条件などのように現地に行って測定しなければならないものもあります。また、昨今ではGIS(地理情報システム)の活用はほぼ必須です。とにかく数が多いので、間違えないようにデータを整備するというのが案外大変です。

(土地価格比準表の作成の困難性)

多くの市町村は業者委託で土地価格比準表を作成します。どのように分析されて作成されたかはまあブラックボックス的ともいえます。統計分析の手法を駆使しますが、数学の専門家から見れば杜撰な分析と指摘されるかもしれません。「ええっ??」っていうくらい。その結果、行った分析の精度について触れていない報告書も多々見られます。

実はこの点、業者サイドに立つとやむを得ない一面があります。おおむね原理的に分析不能なのですから。これは、後日解説したいと思います。

以前、営業をしていて、一般的な比準表の分析がいかに杜撰なものかという話を縷々土地係の係長に説明したことがあります。すると、その係長は「あなたは身も蓋もないことを言う」と怒り出してしまいました。確かに、身も蓋もないんです。でもそれをある程度何とかしなければ・・・。

それで結局、ここでなにが言いたいかというとですね、一般論として固定資産土地評価というのは難しい要素がてんこ盛りなので、あまり精度が高くないのは制度上やむを得ない、ということなんです。

例えて言うなら、100点満点のうち、なんとか60点とか65点とかどうやったら合格点ぎりぎりが取れるか、という勝負なんですね。

そして難しいことだらけの中で、それでもやれる努力を地道にするか、はじめから放棄するか、それが自治体によって少し違うのだと思います。

はじめに断っておきたいことがあるのですが、「うちは実績のある専門の業者に委託しているからお任せしています・・・」なんてことは、ありえないと思います。それは99.9%はじめから放棄しているとも受け取れます。

 

 

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